Ev Satın Almadan Önce Kontrol Edilmesi Gereken 10 Nokta

Ev satın almak, hem yaşam düzenini hem de uzun vadeli bütçeyi etkileyen önemli bir karardır. Beğendiğiniz bir evin konumu, manzarası veya iç tasarımı karar vermenizde etkili olabilir. Ancak güvenli ve doğru bir satın alma işlemi için gayrimenkulün yalnızca görünümüne göre değerlendirilmemesi gerekir.

Tapu kayıtlarından binanın teknik durumuna, net kullanım alanından aidat giderlerine kadar birçok ayrıntı satın alma kararından önce incelenmelidir. Bu rehberde ev satın almadan önce kontrol edilmesi gereken 10 önemli noktayı ele aldık.

1. Tapu Bilgilerini Kontrol Edin

Ev satın almadan önce yapılması gereken en önemli işlemlerden biri tapu bilgilerinin kontrol edilmesidir. İlan açıklamasındaki bilgiler ile tapu kayıtlarının birbiriyle uyumlu olduğundan emin olunmalıdır.

Tapuda kontrol edilmesi gereken başlıca bilgiler şunlardır:

• Gayrimenkulün sahibi
• İl, ilçe, mahalle ve ada-parsel bilgileri
• Bağımsız bölüm numarası
• Taşınmazın niteliği
• Arsa payı
• Kat mülkiyeti veya kat irtifakı durumu
• Hisse oranları
• Gayrimenkulün kullanım türü

Satışı gerçekleştiren kişinin tapuda görünen malik veya onun yetkili temsilcisi olması gerekir. Vekâletname ile satış yapılacaksa belgenin kapsamı ve geçerliliği ayrıca incelenmelidir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne ait tapu sorgulama ve Web Tapu hizmetleri, e-Devlet üzerinden kimlik doğrulamasıyla kullanılabilmektedir. e-Devlet – Tapu ve Kadastro Hizmetleri

2. İpotek, Haciz ve Şerh Durumunu Araştırın

Bir gayrimenkulün tapu kaydında ipotek, haciz, intifa hakkı, aile konutu şerhi veya satış işlemini etkileyebilecek farklı kayıtlar bulunabilir. Bu kayıtların varlığı, satın alma sürecinin tamamlanmasını veya gayrimenkulün ileride kullanılmasını etkileyebilir.

Tapu üzerindeki her kayıt aynı sonucu doğurmaz. Bu nedenle mevcut kayıtların ne anlama geldiği ve satış öncesinde kaldırılıp kaldırılmayacağı açıkça öğrenilmelidir.

Özellikle kapora veya ön ödeme yapmadan önce gayrimenkulün hukuki durumunun kontrol edilmesi önemlidir. Gerekli durumlarda gayrimenkul hukuku alanında uzman bir kişiden destek alınmalıdır.

3. Kat Mülkiyeti ve İskan Durumunu İnceleyin

Tapuda “kat mülkiyeti” veya “kat irtifakı” ifadeleri görülebilir. Bu kavramlar gayrimenkulün hukuki ve yapısal durumuna ilişkin farklı bilgiler verir.

Kat irtifakı genellikle yapımı devam eden veya kat mülkiyetine geçiş işlemleri tamamlanmamış yapılarda görülür. Kat mülkiyeti ise tamamlanmış yapıdaki bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet durumunu ifade eder.

Satın alma öncesinde şu konular araştırılmalıdır:

• Binanın yapı ruhsatı bulunuyor mu?
• Yapı kullanma izin belgesi, yani iskan alınmış mı?
• Tapudaki bağımsız bölüm ile kullanılan daire aynı mı?
• Dairede projeye aykırı değişiklik yapılmış mı?
• Ortak alanlar bağımsız bölüme dâhil edilmiş mi?

Balkon kapatma, çatı katını daireye ekleme veya ortak alanı özel kullanım alanına dönüştürme gibi değişikliklerin belediyedeki onaylı projeye uygun olup olmadığı kontrol edilmelidir.

4. Binanın Yaşını ve Teknik Durumunu Değerlendirin

Evin iç dekorasyonunun yeni olması, binanın tamamının teknik açıdan iyi durumda olduğu anlamına gelmez. Binanın yaşı, taşıyıcı sistemi, bakım geçmişi ve ortak alanları birlikte değerlendirilmelidir.

İnceleme sırasında şu noktalara dikkat edilebilir:

• Kolon ve kirişlerin genel durumu
• Bodrum ve ortak alanlardaki nem
• Çatı ve dış cephe sorunları
• Su ve elektrik tesisatı
• Doğal gaz sistemi
• Asansörün bakım durumu
• Yangın çıkışları
• Otopark alanı
• Binada yapılan güçlendirme veya tadilatlar

Kolon, kiriş veya taşıyıcı duvarlarda sonradan müdahale şüphesi bulunuyorsa yalnızca gözle inceleme yapılması yeterli değildir. Gerektiğinde yetkili mühendislerden veya uzman kuruluşlardan teknik destek alınmalıdır.

5. Deprem Güvenliğini Araştırın

Türkiye’de ve özellikle İstanbul’da ev satın alırken binanın deprem güvenliği önemli bir değerlendirme kriteridir. Yalnızca binanın yapım yılına bakarak kesin bir sonuca varmak doğru değildir.

Binanın zemin özellikleri, taşıyıcı sistemi, yapım kalitesi, sonradan yapılan müdahaleler ve mevcut teknik durumu birlikte değerlendirilmelidir.

Satın alma öncesinde şu belgeler ve bilgiler araştırılabilir:

• Yapı ruhsatının tarihi
• Binanın onaylı mimari ve statik projeleri
• Zemin etüdü bilgileri
• Daha önce yapılmış performans analizleri
• Güçlendirme çalışmaları
• Apartman yönetimindeki bakım ve tadilat kayıtları

Şüphe duyulan durumlarda yalnızca emlak ilanındaki veya ev sahibinin verdiği bilgilerle karar verilmemeli, uzman görüşü alınmalıdır.

6. Net ve Brüt Metrekareyi Karşılaştırın

İlanlarda belirtilen brüt metrekare ile evin kullanılabilir net alanı farklı olabilir. Brüt metrekare hesabına duvarlar, balkonlar ve bazı ortak alanlar dâhil edilebilir.

Bu nedenle satın alma kararında yalnızca ilandaki toplam metrekare bilgisine güvenilmemelidir. Evin net kullanım alanı, oda büyüklükleri ve planı ayrıntılı şekilde incelenmelidir.

Metrekare değerlendirmesinde şu sorular sorulabilir:

• Dairenin net kullanım alanı kaç metrekaredir?
• Balkon ve teraslar bu alana dâhil midir?
• Ortak alanlar brüt metrekareye eklenmiş midir?
• Tapu ve belediye projesindeki alanlar birbiriyle uyumlu mudur?
• Odaların yerleşimi günlük kullanıma uygun mudur?

Aynı metrekareye sahip iki ev, planlama farklılıkları nedeniyle birbirinden çok farklı kullanım alanları sunabilir.

7. Konumu ve Çevreyi Günün Farklı Saatlerinde Görün

Bir evi yalnızca bir kez ziyaret etmek, çevre koşullarını değerlendirmek için yeterli olmayabilir. Mümkünse gayrimenkul gündüz, akşam ve yoğun trafik saatlerinde görülmelidir.

Çevre incelemesinde şu noktalar değerlendirilebilir:

• Trafik ve sokak gürültüsü
• Otopark imkânı
• Toplu taşımaya olan mesafe
• Market, okul ve sağlık kuruluşları
• Sokağın aydınlatması ve genel düzeni
• Çevrede devam eden inşaatlar
• Bölgenin yaya ve araç yoğunluğu
• Komşu binaların konumu
• Gelecekte manzarayı etkileyebilecek yapılaşma

Harita üzerinde kısa görünen bir mesafe; yolun eğimi, trafik veya yaya geçişleri nedeniyle günlük kullanımda farklılık gösterebilir. Bu nedenle konumu yerinde deneyimlemek önemlidir.

8. Aidat ve Ortak Giderleri Öğrenin

Site veya apartman aidatı, ev satın aldıktan sonra düzenli olarak karşılaşacağınız giderlerden biridir. Güvenlik, otopark, asansör, bahçe, havuz ve spor salonu gibi olanakların bulunduğu yapılarda aidat tutarı daha yüksek olabilir.

Satın alma öncesinde şu bilgiler alınmalıdır:

• Güncel aylık aidat tutarı
• Aidata dâhil olan hizmetler
• Geçmiş dönem aidat borçları
• Planlanan bakım ve tadilatlar
• Bina personeli ve ortak alan giderleri
• Ek ödeme veya demirbaş kararları

Apartman veya site yönetiminin geçmiş toplantı kararları da incelenebilir. Yakın zamanda dış cephe, çatı, asansör veya güçlendirme çalışması planlanıyorsa satın alma sonrasında ek maliyet ortaya çıkabilir.

9. Evin Gerçek Piyasa Değerini Karşılaştırın

Bir evin satış fiyatının uygun olup olmadığını anlayabilmek için aynı bölgede bulunan benzer gayrimenkuller araştırılmalıdır. Ancak yalnızca metrekare fiyatına göre karşılaştırma yapmak yeterli değildir.

Değer karşılaştırması yapılırken şu özellikler dikkate alınmalıdır:

• Binanın yaşı
• Evin bulunduğu kat
• Net kullanım alanı
• Oda sayısı
• Cephe ve gün ışığı
• Manzara
• Tadilat durumu
• Otopark ve asansör
• Site özellikleri
• Tapu ve iskan durumu
• Toplu taşımaya yakınlık

İlan fiyatı ile gerçekleşen satış fiyatı aynı olmayabilir. Bu nedenle bölgeyi bilen profesyonel bir gayrimenkul danışmanından piyasa analizi alınması daha sağlıklı bir değerlendirme yapılmasına yardımcı olabilir.

Konut kredisi kullanılacaksa bankanın yaptırdığı ekspertiz de gayrimenkulün değerinin ve krediye uygunluğunun değerlendirilmesinde önem taşır.

10. Satın Alma Masraflarını ve Sigortaları Hesaplayın

Ev satın alırken yalnızca satış bedelinin ödenmeyeceği unutulmamalıdır. Tapu işlemleri, ekspertiz, kredi, sigorta, taşınma ve tadilat gibi farklı giderler toplam bütçeyi artırabilir.

Bütçeye eklenebilecek başlıca kalemler şunlardır:

• Tapu işlemleriyle ilgili giderler
• Döner sermaye bedeli
• Ekspertiz ücreti
• Konut kredisiyle bağlantılı giderler
• Zorunlu Deprem Sigortası
• Konut sigortası
• Emlak vergisi
• Abonelik ve taşınma masrafları
• Tadilat ve dekorasyon giderleri
• Site veya apartman aidatı

Zorunlu Deprem Sigortası, deprem ve depremin doğrudan neden olduğu bazı risklere karşı bina zararları için güvence sağlar. DASK poliçesinin varlığı tapu işlemleri sırasında kontrol edilmektedir. DASK – Konut Kredileri ve Tapu İşlemleri

Toplam maliyet hesaplanırken güncel resmi ücret ve oranlar ilgili kurumlardan kontrol edilmelidir.

Kapora Vermeden Önce Nelere Dikkat Edilmeli?

Satın alma kararı verilse bile tapu ve hukuki kontroller tamamlanmadan yüksek tutarda ödeme yapılmamalıdır. Kapora verilecekse ödemenin hangi şartlarda iade edileceği ve satıştan vazgeçilmesi durumunda ne olacağı yazılı olarak belirtilmelidir.

Hazırlanacak belgede şu bilgilerin bulunması faydalı olacaktır:

• Alıcı ve satıcının kimlik bilgileri
• Gayrimenkulün açık adresi
• Ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri
• Anlaşılan toplam satış bedeli
• Ödenen kapora tutarı
• Kalan ödemenin tarihi
• Tapu devir tarihi
• Kaporanın iade koşulları
• Tarafların imzaları

Ödeme yapılacak banka hesabının kime ait olduğu kontrol edilmeli ve açıklama bölümüne ödemenin amacı açıkça yazılmalıdır. Hukuki sonuç doğuran belgeler için gerektiğinde uzman desteği alınmalıdır.

Ev Satın Alma Sürecinde Profesyonel Destek Neden Önemlidir?

Ev satın alma sürecinde çok sayıda ilan arasında doğru seçeneği belirlemek, gerçek piyasa değerini anlamak ve gerekli kontrolleri takip etmek zaman alabilir.

Profesyonel bir gayrimenkul danışmanı;

• İhtiyaç ve bütçeye uygun seçeneklerin belirlenmesine,
• Benzer gayrimenkullerin karşılaştırılmasına,
• Bölge hakkında bilgi alınmasına,
• Gayrimenkulün doğru şekilde incelenmesine,
• Teklif ve görüşme sürecinin yönetilmesine,
• Tapu işlemlerinin takip edilmesine

yardımcı olabilir.

Ancak teknik ve hukuki inceleme gerektiren konularda gerektiğinde mühendis, ekspertiz uzmanı veya hukukçu desteği de alınmalıdır.

Doğru Evi Güvenle Seçin

Ev satın alırken yalnızca dekorasyon, manzara veya satış fiyatına göre karar vermek yeterli değildir. Tapu kayıtları, iskan durumu, binanın teknik özellikleri, net metrekare, çevre koşulları ve toplam maliyet birlikte değerlendirilmelidir.

Satın alma öncesinde yapılan ayrıntılı kontroller, ileride karşılaşılabilecek hukuki, teknik ve finansal sorunların azaltılmasına yardımcı olur.

Kaya Global Real Estate olarak ihtiyaçlarınıza, yaşam tarzınıza ve bütçenize uygun gayrimenkulleri değerlendirmenize yardımcı oluyoruz. Güncel portföylerimizi incelemek ve ev satın alma süreci hakkında ayrıntılı bilgi almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki, teknik veya finansal danışmanlık yerine geçmez.